正观见习记者李鑫

“交了一年的房租，还没搬进去，就被通知住不成了，气晕了！”

24岁的小朱提起自己在西安的租房经历，满是心酸与无奈。

在所有维权人当中，小朱算是最“惨”的一个。但类似经历，并不是只发生在她一人身上。租客们交了整年房租，有的只住了一个月，就被房东下“逐客令”。情况好的，虽住了十个月，但也难逃房东“断水断电”、“强制换锁”驱赶。

8月，杭州长租公寓友客、巢客两家品牌被曝资金链断裂，相继跑路；9月，上海岚越公寓办公地点人去楼空，小鹰找房在上海公司也被维权的房东租客围得水泄不通；10月初，西安城城找房被爆出疑似“跑路”。

从野蛮生长到频繁爆雷，租客和房东都成了“受害者”，引发了公众对长租公寓市场的热议。正观记者梳理发现，高收低租、长租短付的商业模式，为迅猛发展的长租公寓埋下致命隐患。如何加强行业监管及自律，已成为舆论焦点。

（城城找房西安分公司正观见习记者李鑫摄）

“交了全年房租未入住就出事了”

“我交了房租啊，一天都没住就被通知住不了了。”10月21日，在城城找房西安分公司内，正观记者第一眼就注意到了24岁的小朱。她瘫坐在椅子上，眼眶里噙着泪花。小朱告诉正观记者，这几日的维权着实让她感到有些疲惫。

小朱是在10月15日通过58同城AAP看到的房源信息，“房源信息是三彩家发布的，房子是在未央区兴隆苑小区。”线下看房后，小朱以每月元的价格，与城城找房签订了一年的合同，租下了这套位于兴隆苑小区8栋的房子。

（小朱与城城找房签订的电子合同正观见习记者李鑫摄）

正观记者了解到，西安市未央区兴隆苑小区附近类似户型的房子，月租金在元左右，而小朱每月元的租金是高于周围市场价的。“元的月租金确实高，但是业务员提供了优惠方案，只需要花元开通三彩家APP中的无忧住会员，签一年的合同，一次性付三个季度的房租，最后一个季度可以免费住。”按这个方案算下来，小朱平均每月的租金仅是元，远低于周围市场价。“现在回想一下，感觉全是套路，他们城城找房就是以这种方式吸引我选择年付的方式。”

“10月15日和城城找房签了合同，钱也交了，16日房东就联系我说，房子可能住不了了。”

截至10月16日，城城找房疑似“爆雷跑路”的言论已经在网上广为流传，刺激着每一位房东和租客的神经。小朱的房东张先生担心无法收到房租，索性直接收回房屋，“我肯定要及时止损啊，万一后期城城找房不给我打款呢，你快去城城找房把房租要回来吧。”

（“三彩家”APP中元购买的无忧住会员正观见习记者李鑫摄）

房东张先生告诉正观记者，自己这套位于兴隆苑小区8栋的房子一直空置着，今年9月份，一名自称是城城找房的业务员给他打电话，想要以每月元的房租托管张先生的房子，“每个月25号给我转房租，一年12个月算下来元，还不需要中介费，这个确实吸引到我了。”张先生介绍，城城找房把房屋租出去的价格他不清楚，也不知道租客选择的是年付还是月付，当自己得知小朱优惠后的月租价格还不到元时，他着实吃了一惊，“城城找房这样玩，他们咋挣钱呢。”

正观记者在现场了解到，房东租给城城找房的价格要高于城城找房租给租客的价格，差价由元到元不等，呈现“高收低租”、“长租短付”的特点。

租客邹先生在年年底，与城城找房签订了一年的租赁合同，目前已经住了十个月，“前段时间城城找房的业务员让我提前续租。”又交了一年房租的邹先生说，自己才把明年的房租交过，现在又该何去何从。

两个月没收到房租款的房东张女士10月18日从外地赶回西安，“当时业务员给我说，三彩家是西安最大的房屋托管公司，城城找房和三彩家是一个老板，可以放心把房子托管给他们。”没想到，还是踩了雷。

根据租客和房东给正观记者提供的信息，整个西安市至少有千余人参与到维权大军当中。据了解，城城找房在深圳、贵阳、郑州、海口、石家庄、济南均有店面，仅在西安市就掌握房源余个。同一时间段，各地都爆出“城城找房收取租客全年房租、拖欠房东租金”的新闻，涉及租金上亿元。

城城找房背后巨额资金流向成谜

如果说两三年前长租公寓高价收房是为了迅速抢占市场，同时也是对未来租金充满信心的话，那么城城找房在今年租赁行情低迷之时仍然大量收房，确实有点不按常理出牌。

天眼查资料显示，城城找房运营主体为城城不动产管理有限公司，成立于年11月22日，公司注册资本万，法人代表及总经理为张智军，最大股东则是郝菲。通过资料显示，郝菲系三彩家的第二股东，而城城找房历史法人则是三彩家法人代表文宁。此外，城城不动产管理有限公司曾使用过三彩家（西安）房屋租赁有限公司、西安三彩青年公寓管理有限公司、三彩家房屋租赁有限公司的名称，初始股东为陕西三彩公寓管理有限公司。

（“天眼查”显示城城找房多个曾用名）

10月21日，城城找房西安分公司内，一名工作人员并未回应与三彩家的关系，只是强调，“城城找房和三彩家是合作关系，三彩家是租房平台，主要做的是服务，城城找房主要做房源。”

该名工作人员告诉正观记者，城城不动产管理有限公司确实出现了资金问题，但不存在“跑路”一说。“我们现在对房东采取六个月分期支付房租的解决办法，对租客的话，我们有两种解决办法，第一种是帮租客换房，第二种也是以六个月分期的形式返还租客租金。”显然，对于房东租客来说，无论是哪种解决办法，他们都无法接受。

（城城找房工作人员讲解分期返还租金正观见习记者李鑫摄）

提起“高收低租”、“长租短付”，该名工作人员解释：疫情之前，公司很看好年初的房屋租赁市场，便采取高价大量收房，以此占据市场优势。发生疫情以后，国内租房环境持续低迷，只能被迫低价转租。但是根据正观记者了解的情况，城城找房在年就是“高收低租”、“长租短付”的商业模式。当正观记者现场提出质疑后，该工作人员不再答话。

正观记者了解到，租客们向正观记者展示了自己交房租的账单，资金流向两个账户，一个是城城，另外一个就是三彩家。

目前，西安市住建局已经三次约谈城城找房，并督促城城不动产管理有限公司西安分公司担起社会责任，不能跑路。

（转入三彩家有限公司的租金正观见习记者李鑫摄）

从股权架构来看，在风口浪尖上的小鹰找房也牵扯其中。查看三彩家历史对外投资的企业，陕西小鹰不动产管理有限公司赫然在目。10月10日，小鹰找房位于深圳的办公场所同样遭到房东租客集体维权。根据当地媒体报道，此次仅深圳维权人数已达到近千人，涉及租金总额已有近亿元。彼时，小鹰找房给出的解决办法与城城找房一模一样，都是通过6个月分期的方式返还租金。小鹰找房的租客们同样反映，均是通过“三彩家”APP签订合同。

（租客均在“三彩家”APP上签订租房合同正观见习记者李鑫摄）

目前，小鹰找房、城城找房均因资金问题而“爆雷”，正处于IPO阶段的三彩家并未承认与这两家公司的关系，但种种迹象都让大众有理由相信，三彩家依靠左手“城城找房”、右手“小鹰找房”，正在一步步完成资本收割。

10月22日，一名李姓知情人告诉正观记者，从年开始，她的家人多次向三彩家投资，并每年获得分红，“十万起投，我妈开始尝试着投了十万，小姨还有其他亲戚都开始跟着投。”该知情人透露，三彩家的管理层架构基本都是亲戚，“郝菲、文宁、白东燕都是一家子的，只要公司股东或者法人代表有郝菲、白东燕，都与三彩家脱不了干系。”

（知情人士透露城城与三彩家关系）

多个长租公寓品牌连环“爆雷”

从年南京乐伽公寓“爆仓”事件后，长租公寓“高收低租”、“长租短付”的商业模式被大众所熟知。今年8月份开始，随着住房租赁市场逐步“升温”，租赁纠纷相应增多，长租公寓“爆雷”事件频发。8月底，杭州长租公寓友客、巢客两家品牌相继跑路；9月上海岚越公寓办公地点人去楼空，小鹰找房在上海的公司也被维权的房东租客“围攻”；10月初，城城找房爆出疑似“跑路”。

“像青客、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的行为是严重违背市场规律的。违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚。”

我爱我家原副总裁胡景晖面对媒体曾这样预言，现如今一语成谶。

正观记者从一位中介经理了解到，他们业内将“高收低租”的商业模式称为“洗房”。在某个地段，公司以高于周围平均市场价的房租，从房东手里大批量收房，再以低于周围平均市场价的租金，吸引租客选择年付房租。该业务员告诉正观记者，“与普租不同，洗房永远摆脱不掉快速融资的嫌疑。”

一名在房屋租赁行业打拼多年的资深人士告诉正观记者，“国家没有任何一条法律规定，‘高收低租’、‘长租短付’是违法的。因为在各个行业、各个领域都可能存在此类模式，它是一种市场调节行为。”举个例子：超市进货后，会有促销或者打折活动，甚至在某些情况下，出售价格远低于进货价，这种营销方式同样叫做“高收低出”。

“事实上，‘高收低租’的商业模式本质上可以理解为‘互联网经济模式’。作为企业的话，当然想掌握更多的资金流量，以充盈自己的资金池。”该人士说。

（长租公寓“爆雷”透支了房东租客的信任正观见习记者李鑫摄）

“当时我们分析过，其实乐伽就想做行业内的‘淘宝’。只要平台掌握房源，便能产生交易，大量流量涌入，资金池得到充盈，企业自身估值便会上涨。”

该人士告诉正观记者，从实践中来看，房屋租赁行业很难在“高收低租”、“长租短付”的商业模式中“取胜”，一旦企业资金链断裂，风险直接转嫁给房东和租客，带来极其恶劣的社会影响。“直观来看，每一次爆雷事件，都在消磨着房东、房客对房屋租赁行业的信任。”

一位业内人士表示，年疫情突袭，第一季度全国租房业务几乎归零，“本应该成为资金来源的房源，成为了巨大的财务负担，空置率上升，高额的房租，成为了压垮长租公寓的一根稻草。”

正观记者了解到，当一家房屋租赁公司开始大批量收集房源时，作为房东或者租客都应该提高警惕了。“‘高收低租’并不是不能挣钱，有些公司与房东达成协议，将房屋改造后，出租给多名租客，就是俗称的‘群租房’。”该资深人士表示，除了群租房以外，房屋租赁公司为抢占市场、同行之间恶意竞争，也会使用“高收低租”的手段。“如果公司财大气粗，后期租金供应充足，‘高收低租’的商业模式是典型的互联网经济模式。但是房屋租赁市场门槛很低，很多公司效仿这种模式，带来的结果就是资金链断裂、将房东和租客推到了对立面。”

陕西省社会科学院热点问题专家王晓勇博士认为，“长租公寓‘高收低租’频繁爆雷，看起来是房东、房客和托管公司三方的矛盾，其实这里面的关键问题在于托管公司运营模式不透明。”王晓勇称，无论是年的南京乐伽公寓“爆仓”、还是今年的“巢客找房”、“城城找房”、“小鹰找房”纷纷爆雷，都有融资游戏的意味。房屋托管公司作为中介，本应该保证房东和租客双方的权益不受损失，可事实上，每一起爆雷事件背后，本应是矛盾焦点的房屋托管公司，却可以全身而退，颇有渔翁得利的味道。“俗话说得好，冤有头、债有主，发生这样的事，房东和租客一定要统一战线，互相理解，共同向房屋托管公司维权，切忌彼此为难。”

年波及租客将达1.9亿

根据“链家研究院”提供的租房数据来看，95后成为租房市场的主力军，预计年租房人数将达到1.9亿。

（预计年租房人数将达到1.9亿正观见习记者李鑫摄）

针对“托管式”住房租房出现的相关问题，进一步规范房屋租赁市场，西安市三部门（住建局、市金融工作局、人民银行西安分行营业管理部）于年8月7日下发《西安市住房租赁资金监督管理实施意见（试行）》。《意见》指出，从年10月1日起，西安“托管式”住房租赁企业租赁交易资金实施专户监管。

（西安市住建局